Il Documento Programmatico

 

Approvato con delibera del Consiglio Comunale n.39 del 29.06.2004, Il documento programmatico preliminare costituisce, ai sensi della L.R. 5/95, la prima fase dell’avvio del procedimento per la formazione del piano regolatore comunale.

Il ruolo di questo documento è quello di indicare gli obiettivi di sviluppo durevole da perseguire attraverso il Piano Strutturale, in coerenza con gli atti della pianificazione sovraordinata, e l’insieme delle linee guida attraverso le quali strutturare la metodologia delle analisi da svolgere per la costruzione del quadro conoscitivo.

Il documento programmatico preliminare costituisce, ai sensi della L.R. 5/95, la prima fase dell’avvio del procedimento per la formazione del piano regolatore comunale.

Il ruolo di questo documento è quello di indicare gli obiettivi di sviluppo durevole da perseguire attraverso il Piano Strutturale, in coerenza con gli atti della pianificazione sovraordinata, e l’insieme delle linee guida attraverso le quali strutturare la metodologia delle analisi da svolgere per la costruzione del quadro conoscitivo.

La L.R. n. 5 del 16.01.95 introduce innovazioni sostanziali nel modello di pianificazione dl territorio, definendo le competenze regionali, provinciali e comunali e i relativi strumenti di governo del territorio.

In particolare il nuovo P.R.G. presenta innovazioni significative, sotto il profilo procedurale,operativo, dei contenuti e della struttura, articolando il piano comunale in due parti: il Piano Strutturale, che ha validità a tempo indeterminato e rappresenta lo strumento strategico di indirizzo generale, che non ha effetti diretti sul territorio, il Regolamento Urbanistico che rappresenta lo strumento operativo, con diretta efficacia sul territorio, che attua gli indirizzi del Piano Strutturale definendo azioni ed interventi specifici.

Il Piano Strutturale è dunque lo strumento che esprime le grandi scelte per il governo del territorio (visione al futuro) nel lungo periodo, che sviluppa, e nello stesso tempo verifica, i propri indirizzi in un quadro di coerenza con il quadro conoscitivo delle risorse territoriali e lo Statuto dei luoghi che rappresenta la struttura identitaria del territorio.

Il P.S. si confronta e deve risultare coerente ai contenuti di programmazione e di indirizzo del PTC provinciale e del PIT regionale.

E’ dunque compito del Piano Strutturale rispondere a cinque requisiti fondamentali:

Ø      Rappresentare la struttura identitaria del territorio;

Ø      Definire le regole per lo sviluppo sostenibile ricomponendo sul territorio le strategie di settore;

Ø      Avere una forte capacità di generare progettualità;

Ø      Dettare indirizzi al Regolamento Urbanistico per l’attuazione delle azioni necessarie a conseguire gli obiettivi strategici;

Ø      Definire la capacità di carico del territorio ai fini del dimensionamento;

I principi contenuti nella legge 5 impongono che il dimensionamento del Piano Strutturale non sia basato sul calcolo tradizionale di un fabbisogno ipotizzato in un dato arco temporale, che attiene invece alle modalità del dimensionamento del RU, in quanto piano operativo con una validità definita temporalmente (validità quinquennale).

Il dimensionamento del Piano strutturale, che ha validità a tempo indeterminato, deve rispondere al principio della sostenibilità dello sviluppo.

Si può dunque definire “sviluppo sostenibile” lo sviluppo che soddisfa i bisogni del presente senza compromettere quelli del futuro, preservando le condizioni di riproduzione delle risorse e garantendo la partecipazione diffusa alla loro utilizzazione. Per risorse si devono intendere non solo quelle naturali (acqua, aria, ambiente, paesaggio,sistemi vegetazionali, flora, fauna ecc.), ma anche quelle trasmesse dalle generazioni precedenti (beni storici e culturali, insediamenti, assetti territoriali ecc.).

Ogni azione di trasformazione sarà valutata in base agli effetti che determina nei luoghi e sulle risorse.

La valutazione della sostenibilità dello sviluppo di un territorio presuppone dunque l’analisi delle risorse e degli aspetti ambientali come elementi conoscitivi imprescindibili per la pianificazione.

La valutazione degli effetti sulle risorse e la determinazione della sostenibilità di queste trasformazioni spettano dunque al Piano Strutturale, che sulla base degli obiettivi predisporrà il quadro conoscitivo con l’individuazione e l’analisi delle risorse e attraverso la valutazione degli effetti determinerà le trasformazioni sostenibili per il territorio analizzato.

In sintesi si tratta di un dimensionamento strategico sostenibile basato oltre che sugli obiettivi espliciti sulla sostenibilità rispetto al quadro delle risorse, da verificare attraverso la prassi valutativa.

 

Lo stato di attuazione del PRG vigente

Nota: I dati di seguito riportati potrebbero essere oggetto di modeste variazioni in quanto, non essendo il vigente PRG riportato su base catastale, le superfici interessate dalle varie zonizzazioni sono state calcolate attraverso un rilievo planimetrico manuale della cartografia a disposizione.

 

RESIDENZIALE (Zone C)

Comparto del P.R.G. (Tav. A)	Località	Volumetria in previsione nel PRG	Volumetria residua
“B”	Le Prata	Mc 18.150	*(1)
“C”	Le Prata	Mc 5.440	Mc 5.440 *(2)
“D”	Le Prata	Mc 13.700	Mc 13.700

*(1) In corso di realizzazione

*(2) Autorizzazione alla redazione del Piano di Comparto Urbanistico

 

RESIDENZIALE (Zone B2 di completamento)

Area indicata nell’allegata planimetria con il numero:	Località	Volumetria in previsione nel PRG	Volumetria residua
Il P.R.G. indica come zone B2 le aree edificate di edilizia residenziale costruite a partire dagli anni  ’80, quindi  zone prevalentemente edificate ma non ancora completate nel loro assetto complessivo. E’ consentito il completamento di quanto in corso di esecuzione  e nei lotti inedificati è previsto il rilascio di nuova concessione che dovrà attenersi ad un indice fondiario di 1mc/mq. Risulta però  impossibile rilevare lo stato di attuazione del vigente strumento in quanto per la maggior parte delle zone non risultando esserci lotti residui o comunque le dimensioni dello stesso e  la situazione dei confini rendono impossibile l’applicazione della suddetta disposizione, riconfermando quindi la situazione edificata esistente.

 

RESIDENZIALE (Zona PEEP)

Comparto	Località	Volumetria in previsione nel PRG	Volumetria residua
“A”(Tav. A)	Le Prata	Mc 18.975	Mc 18.975 *(3)
Zona B2 (Tav. D)	Loc. Casone	Mc 1.612	Mc 1.612 *(1)

*(1) In corso di realizzazione

*(3) In corso di approvazione Piano Attuativo

 

ATTIVITA’ PRODUTTIVE (Zona D1a-D1b-D1c)

Area indicata nell’allegata planimetria (Tav. B) con la lettera:	Località	Volume in previsione nel PRG	Volumetria residua
“a”(zona D1a)	Il Piano	Mc 12410	Mc 3600 *(5)
“b” (zona D1a)	Il Piano	Mc 6770	Mc 6770 *(2)
“c” (zona D1a)	Il Piano	Mc 3400	Mc 3400
“d” (zona D1b)	Le Prata	Mc 11032	Mc 11032
“e” (zona D1c)	La Rotta	Insediamento produttivo esistente	Mc -

*(5) Per i restanti mc 8810 è in corso l’assegnazione delle aree ricadenti nel PIP

*(2) Autorizzazione alla redazione del Piano di Comparto Urbanistico

 

 

ATTIVITA’ PRODUTTIVE (Zona D2)

Area indicata nell’allegata planimetria con  la lettera:	Località	Superficie in previsione nel PRG	Superficie residua
Impianti industriali esistenti. Sono ammessi ampliamenti fino ad un massimo di cubatura che sommata a quella esistente non superi un If di 2,00 mc/mq, in rapporto ai lotti originari. Eventuali volumetrie residue risultano essere  pertanto irrisorie e non  individuabili in questa fase di studio.

 

ATTIVITA’ PRODUTTIVE (Zone agricole)

Zona individuata nella variante al P.R..G. di cui alla L.R.T. 64/95	Località	Superficie in previsione nel PRG	Superficie residua
Zona E1.2a	Pantano	Basamenti mq 225 Vasche mq 60	Basamenti mq 225 Vasche mq 60
Zona E1.2b	Corano	Basamenti mq 1400 Vasche mq 1000 Volume mc 7000	Basamenti mq 1398 Vasche mq 1000 Volume mc 6740

 

ATTIVITA’ RICETTIVE (Zona B6)

Zona del P.R.G.	Località	Volumetria in previsione nel PRG	Volumetria residua
“B6”	Corano	Mc 8850	Mc 4639
“B6”	Belvedere	Mc 2805	Mc 2816

 

ATTIVITA’ RICETTIVE (complementari a quelle agricole)

Zona individuata nella variante al P.R..G. di cui alla L.R.T. 64/95	Località	Volumetria in previsione nel PRG	Volumetria residua
Zona E1.4 area per struttura ricettiva ed attrezzature complementari	Corano	Mc 2.730	Mc 2.730
E1.5 centro ricettivo turistico	Doganella	Mc 5.500	Mc 5.500
E1.1 area per lo sfruttamento della risorsa termale	Tosteto - Le Caldane	Mc 28.000	*(1)
E1.6 zona turistico - ricettiva	Pian di Morrano	Mc 9.535	Mc 9.535

*(1) In corso di realizzazione

ATTREZZATURE PUBBLICHE (zone agricole)

Zona individuata nella variante al P.R..G. di cui alla L.R.T. 64/95	Località	Superficie in previsione nel PRG	Superficie residua
E1.3 area fieristica settore agricolo zootecnico	Tosteto - Pantano	Mq 7.250	Mq 6.450

 

 

 

 

ATTREZZATURE PUBBLICHE (Zone F2-F3)

Area indicata nell’allegata planimetria (Tav. A) con la lettera:	Località	Volumetria in previsione nel PRG	Volumetria residua
“A”(F2)	Le Prata	Mc 55500	Mc 55500
“B”(F3)	Le Prata	Mc 5700	Mc 2700
“C” (F3)	Le Prata	Mc 16200	Mc 16200
“D” (F3)	Centro sociale anziani Le Prata	Mc 1.667	Mc 1.667 *(4)

*(4) Volumetria concessa in deroga ex art. 35 bis L.R.T. 5/95

 

VERDE PUBBLICO ATTREZZATO (Zone F1)

Area indicata nell’allegata planimetria (Tav. A/B/C) con il numero:	Località	Superficie in previsione nel PRG	Superficie  residua
Comparto “A”	Le Prata	Mq 12.618	Mq 12.618
“1”	Le Prata	Mq 15.000	Mq 15.000
“2”	Via Giovanni XXIII°	Mq 4.800	Mq -
“3”	Prochio	Mq 13.200	M q 13.200
“5”	La Rotta	Mq 9.000	Mq 9.000
“6”	Il Piano	Mq 5.600	Mq 5.600 *(1)
“7”	Il Piano	Mq 3.800	Mq 3.800
“8”	Il Piano	Mq 2.000	Mq 2.000
“9”	Il Piano	Mq 800	Mq 800
“10”	Il Piano	Mq 2.600	Mq 2.600
“11”	Il Piano	Mq 800	Mq 800

*(1) In corso di realizzazione

 

VERDE PUBBLICO (Zone F5)

Area indicata nell’allegata planimetria (Tav. A) con il numero:	Località	Superficie in previsione nel PRG	Superficie  residua
“4”	Poggio Strozzoni	Mq 13.000	Mq 13.000

 

VIABILITA’

Comparto del P.R.G (Tav. A)	Località	Superficie in previsione nel PRG	Superficie  residua
“A”–“C”–“D”	Le Prata	Mq 5.600	Mq 5.600

 

 

 

 

Gli obiettivi locali

 

Salvaguardia, valorizzazione e restauro del centro storico;

 

Per la sua particolare ubicazione, il centro storico di Pitigliano sorge su uno sperone roccioso strapiombante su i circostanti corsi d’acqua formando un’unica un’unità con il paesaggio delle sue pendici, ed ha da sempre rappresentato, insieme alle risorse naturali e le vaste aree di pregio ambientale, il principale punto di attrazione e di ricchezza del territorio e la sua riqualificazione e valorizzazione è sempre stata perseguita negli strumenti urbanistici che le varie amministrazioni hanno approvato fino ad oggi.

Il PS dovrà continuare in tal senso e disciplinare le trasformazioni urbanistiche ed edilizie nel rispetto dei caratteri storici degli edifici e degli spazi, con interventi di recupero funzionale e architettonico che tendano a conservare e valorizzare i materiali, adottando tecniche e modalità esecutive compatibili con le caratteristiche storico ambientali delle costruzioni.

Proprio per la stretta connessione esistente tra l’abitato e le pendici circostanti, il PS dovrà prevedere l’uso e la valorizzazione delle stesse, dovranno infatti essere previsti  interventi di recupero dei sentieri e delle mulattiere esistenti per creare una serie di vie pedonali attorno alla rupe e da questa verso i mulini, le cascate, il parco archeologico e le "vie cave", magari creando itinerari interni all’abitato usufruendo delle cantine esistenti, e trovando giusta collocazione ai parcheggi, raggiungibili con pochi interventi sulla viabilità esistente.

 

Favorire l'espansione moderna di quei servizi e di quelle attrezzature capaci di creare una migliore qualità di vita;

 

L'espansione moderna è attualmente caratterizzata da una estesa, ma disordinata edilizia residenziale iniziata alla fine degli anni '40 in prosecuzione verso sud del Borgo Leopoldino e sempre più ampiamente verso est,  con prevalente occupazione della parte meridionale dell’altopiano situato tra il Meleta e il Procchio.  Nel primo tratto questa espansione ha utilizzato come principale via interna la ex SS n. 74.

Nel tessuto residenziale sono state inglobate strutture pubbliche sorte inizialmente all'estremità dell'abitato: chiesa, scuole, ospedale, campo sportivo, ecc.

Verso nord si è ubicato il grande complesso della Cantina Sociale ed al centro dell'altopiano lungo la Strada vicinale Le Prata si sono trasferiti degli impianti artigianali.

Da periferia del vecchio centro questa espansione è diventata sempre un più ampio e autonomo quartiere, le ultime case attuali distano da piazza Petruccioli molto di più di quanto non disti l'ultima casa di Capisotto.  Questo quartiere si presenta però oggi come un insieme di case e strade aggiunte senza un disegno unitario d'insieme, a nostro avviso il compito del P.S. deve essere proprio quello di costituire questo "disegno", innanzitutto nel suo significato sociale, intervenendo prioritariamente sulla viabilità esistente, cercando di liberare Pitigliano moderna dalla dipendenza della SS 74, prevedendo un’area da destinare alla realizzazione di un nuovo polo sportivo tale da consentirne il raggiungimento pedonalmente da tutto l’abitato ed essere invece collegato con i centri vicini esclusivamente attraverso la viabilità esterna, ed infine intervenendo sugli spazi liberi e sull'espansione futura, che troverà giusta ubicazione verso la zona est dell’abitato.  Diversamente, per la frazione “Il Casone” dovrà essere valutata essenzialmente la possibilità di prevedere una nuova zona di espansione e una limitata area artigianale e di piccola industria;

 

“Sviluppo rurale integrato” con particolare attenzione verso la valorizzazione delle produzioni tipiche e locali.

 

In accordo con le previsioni del PTC si dovrà procedere verso lo “sviluppo rurale integrato” ed il PS dovrà trovare il punto di incontro tra gli obiettivi essenzialmente economici della verticalizzazione delle produzioni agricole e la loro integrazione con il ciclo di trasformazione dei prodotti, prestando particolare attenzione per la valorizzazione della produzione vitivinicola, olivicola e dei prodotti di nicchia (DOC/IGT).

Le aree a vigna sono situate, per motivi geologici e pedologici, in zone di grande rilevanza paesaggistica come i Pianori interposti alle coste boscate, costituendo  elemento caratterizzante e determinante del paesaggio rurale dell'area pitiglianese.  Si propongono quindi interventi atti a valorizzare la produzione agricola contestualmente alla salvaguardia paesaggistica,  prevedendo altresì l’istituzione di una rete di percorsi che recuperi parte della vastissima rete vicinale e comunale, cercando al contempo di perseguire il miglioramento poderale con l'utilità turistica.

    Sarà da valutare con particolare attenzione la riperimetrazione delle Unità di Pasesaggio secondo i dettami del PTC, qualora tali indicazioni non corrispondano con la realtà delle situazioni e con le linee di sviluppo impartite al territorio.

Tutti gli obiettivi dovranno comunque essere funzionali all’allungamento della stagione turistica, da non sottovalutare quindi la necessità di potenziamento dell’attività termale, ricettiva e delle infrastrutture, tale da agevolare e favorire l’interscambio e la mobilità comunale.

 

Le ulteriori ricerche da svolgere in relazione agli obiettivi locali

 

Essendo gli obiettivi locali in perfetta sinergia con quelli generali del Piano Strutturale Coordinato, non occorre procedere alla individuazione di ulteriori ricerche da svolgere in relazione agli obiettivi locali, se non nel prestare particolare attenzione nell’acquisizione di un completo quadro conoscitivo su tutte le previsioni urbanistiche vigenti, sulla concreta attuazione degli strumenti urbanistici e sulle concessioni edilizie rilasciate al fine di consentire una reale percezione dello stato urbano esistente e del suo sviluppo attuale.